房地产资本化利息处理

  1、对于房地产项目而言，购建活动开始的标志不一定是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出让协议并部分交纳土地出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工其中一个事项开始即视为购建或者生产活动已经开始。停止的时点也不一定是竣工备案，而需要根据项目具体情况进行判断。具体依据企业提供的项目开工的支持性文件和竣工支持文件。黄冈恒企会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  2、生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。”即如属于正常中断或中断不超过3个月的，相关借款费用仍可资本化。非正常中断，通常是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的原因等所导致的中断。例如，企业因与施工方发生了质量纠纷；工程、生产用料没有及时供应；资金周转发生了困难；施工、生产发生了安全事故；发生了与资产购建、生产有关的劳动纠纷等原因，导致资产购建或者生产活动发生的中断。

  3、专项借款和一般借款相对应的利息支出是否按照各自的资本化原则进行核算；

  （1）专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定专门借款应予资本化的利息金额。

  （2）占用一般借款资金购建或者生产符合资本化条件的资产时，一般借款的借款费用的资本化金额的确定应当与资产支出相挂钩，即以累计资产支出加权平均数为基础和占用一般借款的资本化率，计算所占用的一般借款利息资本化金额。

  （3）在明确起始和停止资本化时点以后，借款费用资本化的具体计算方法，在实务中也是千差万别的：

  ①实际天数、月份数计算；

  ②项目加权平均累计占用资金计算；

  ③平时不计算，待季度统一按面积、金额分摊；

  （4）融资顾问费是咨询服务费还是额外的利息支出

  看性质，是牵线搭桥，还是真正的利息支出。

  （5）房地产集团公司，母公司贷款转借给子公司，子公司支付的资本化利息不应高于母公司的借款成本，超出部分应在合并层面予以费用化。

  （6）集团内部全资子公司，转借款不加收利率、非全资子公司加收利率，对加收利率的子公司资本化金额比实际借款利率高出的部分在合并报表抵消，且该抵消随着开发成本结转到开发产品至较终项目结利影响营业成本。

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