房地产税征收

  黄冈恒企会计培训学校跟大家分享一下过去几年课堂上多次分享过的房地产税制度设计的基本原则。

  原则1 宽税基、低税率、简税种、严征管

  “宽税基”的意思是普遍开征，不会像上海和重庆试点的一样搞“增量房税”（意思是既往不咎，过去买的房子就不要管了，谁要新买房，弄死他），存量房一定会征，而且可能包括农村房产。当然，考虑到农村房产的特殊性，要经过确权，并给予一定程度的税收优惠来实现。说到底，宽税基，就是要公平。

  低税率是强调税率尽量从低。世界上房产税的主流税率是1%~3%，建议学习上海，不要超过1%，0.4%~0.8%左右起步，尽可能降低普通老百姓的税收负担。当然，对于拥有几十套上百套房子的房叔房姐房祖宗们（比如下图中朴实的老爷子）可能使用累进税率，1%以上。

  简税种的意思是，房地产税的立法开征不是一个税种的改革，而是涉及到房地产体系的房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和印花税等系统性地整合，目标是提高持有环节的成本，降低交易环节的税负，让葛老师这样的年轻人买得起房，毕竟我们还是共产主义和社会主义事业的接班人。

  那会怎么整合呢？建议大家去看一下去年人大公布的五年立法规划，中国有18个税种，在当时有6个税种已经完成了立法，而人大的五年立法规划中只包括10个税种，这说明什么？有两个税种可能没了，注意是“可能”，感兴趣的自己去看。

  严征管，这个很简单，要让房地产税发挥效果，征管力度必须提升。比如，未按时缴纳房地产税的，不能在市场上流转。

  原则2 免征额

  免征额不是国际惯例，但考虑到中国国情，一定会有，要尊重普通老百姓拥有一套普通住房免于课税的基本权利。

  免征额的常见方式有两种，按套数和按面积。按套数，比如“首套房”免征，从第二套开始征税，但这种方案会带来很多问题，较常见的就是引发很多市民特别擅长的“假离婚”，毕竟这世上没什么事儿是离快速婚解决不了的，如果有，那就两次。还记得2016年8月份，因为听说上海9月份要出房地产新政策，上海市民在不到半个月的时间里，用自己精湛的演技向全国人民奉献了一场“假离婚”大戏，那段时间上海民政局离婚都是要限号的，每天限离50对，上午25对，下午25对。很多老爷爷老奶奶为了成功离婚，早上五六点钟拿着小马扎到民政局门口排队等着离婚，每一对等着离婚的人都喜气洋洋……

  考虑到“首套房”免征的诸多问题，很可能选择的是按面积，也就是人均面积，相对公平一些。上海房产税的试点政策是人均60平方米，但未来房地产税制度设计中人均免征面积很可能没有这么大。当然，免征额一定会考虑到不同城市的差异，因城施策，小城市普遍住的大一些，免征面积可能大一点儿。之前有西南地区的学生跟我讲他们家人均200，哼，我还有个内蒙的学生家里人均2000呢！

  原则3 计税依据：市场评估价

  房地产税的计税依据应该是市场评估价，这意味着评估行业要火了。这个原则比较明确，不展开了，惜字如金。

  原则4 中央定原则，地方出政策

  房地产税制度较终的方案应该是中央立法定原则，比如存量房普遍开征，税率的基本范围，免征额按何种模式；而具体的政策要交给地方政府根据当地情况来选择，比如具体税率，免征额的人均免征面积等。毕竟各个地方差异太大，房地产税作为一个地方税，一定要因地制宜，因城施策。

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